Günümüz ekonomik koşulları çerçevesinde aynı semte, aynı mahallede hatta aynı apartmanda yeni imzalan kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelleri ile daha önce imzalanan kira bedelleri arasında fahiş derece fark oluşmuştur. Bilindiği üzere kira sözleşmelerinde artırım kararlaştırılması halinde bu oran, kararlaştırılmaması halinde en fazla tüketici fiyat endeksi oranında artırım yapılabilmektedir. Hatta yeni yapılan değişiklik ile kira artışların en fazla %25 oranında yapılabileceğine ilişkin düzenleme getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmelerinde sınırlı artırım yapabilen kiraya verenler, kiracılarını evlerden çıkarma yahut daha yüksek bir bedel üzerinden kira sözleşmesi imzalatmanın yollarını aramıştır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler genel olarak kiracı lehine olup kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülükleri yerine getirmesi halinde kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarması çok zordur. Bu durumu kiracı aleyhine çeviren tek bir düzenleme vardır o da usulüne uygun imzalanmış tahliye taahhütnamesidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hukuki bir beyanı içeren belgedir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’e 1’de “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren, başka bir nedene ihtiyaç duymadan kiralanan taşınmazı kolayca tahliye etme olanağına sahip olmaktadır. Kiracıdan kaynaklanan sona erme sebepleri arasında yer alan yazılı tahliye taahhüdü ile kiraya veren, kiracıyı tahliye taahhüdünde belirtiği tarihte İİK ve TBK hükümleri çerçevesinde tahliye edilmesine taahhüt eder.
Yazılı tahliye taahhüdünün verilmesinin, sözleşmenin süresi ile bağlantısı yoktur. Kiralananı boşaltmaya ilişkin taahhüt, süresi belli olan sözleşmelerde verilebileceği gibi ne zaman biteceği belli olmayan sözleşmelerde de verilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda ve yerleşik Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesinin geçerliliği belirli bazı şartlara tabi kılınmıştır. Bu şartlar tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalanması ve kiracının serbest iradesi ile bizzat kiracı tarafından yahut kanunen geçerli bir şekilde yetkilendirilen vekili tarafından imzalanmasıdır. Değişik kaynaklarda farklı şartlarda yer alsa da kanunda ve yerleşik Yargıtay kararlarında kabul edilen temel şartlar yukarıda sayılan şartlardan ibarettir
Sözlü tahliye taahhütnamesi olamayacağı gibi tahliye taahhütnamesinin tarihinin kira sözleşmesi ile aynı olması halinde geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilemeyecektir. Ancak yenilen kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdün aynı olması durumunda tahliye taahhüdün geçersizliğinden bahsetmek mümkün değildir.
Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin aynı olması durumunda kiracının baskı altında tahliye taahhüdünü imzaladığı gerekçesi ile tahliye taahhüdü geçersiz sayılsa da kiracının boş tahliye taahhüdünü imzalaması durumunda geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilmektedir. Uygulamada genelde kiraya verenler, tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önce boş olarak imzalatmakta olup bu durumda tahliye taahhüdün aynı gün veyahut kira sözleşmesinden daha önce imzalatıldığını ispat kiraya verene düşmektedir. Bu durum yerleşik Yargıtay kararları ile de sabittir.
Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 Esas 2021/1108 Karar 28.09.2021 sayılı ilamında “Uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır. Davacı vekili dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” [1]İfadeleri ile de tahliye taahhüdünün daha önce imzalandığını iddia eden tarafın ispatlaması gerektiğini açıkça vurgulamıştır. Yine bu kararda boş olarak verilen ve sonradan doldurulan tahliye taahhüdünün de geçerli olacağı açıkça vurgulanmıştır.
Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen evi zamanında boşaltmayan kiracıya karşı başvurulacak kanun yolları da Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na göre TBK madde 352 çerçevesinde tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açılması gerekir.
İcra İflas Kanuna göre ise tahliye taahhütnamesi ile (Örnek 14) ilamsız takip başlatılması gerekir. Bu ilamsız takipte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olup tahliye süreci borçlunun tahliye emrine itiraz edip etmemesine göre farklılık arz etmektedir Borçlu ilamsız takibe itiraz etmez ise taşınmaz icra yolu ile tahliye olunur. Ancak borçlunun ilamsız takibe itiraz etmesi halinde usul farklıdır. Burada öncelikle borçlunun neye itiraz ettiği önemlidir. Bu itiraz tahliye taahhütnamesinin yasal koşulları taşımadığı şeklinde olabileceği gibi, tahliye taahhütnamesinin altındaki imzaya da itiraz şekliden olabilir.
Bu aşamada uygulamada öne çıkan en önemli sorun kira bedelini ödemeyenin kiracının tahliye taahhütnamesi ile başlatılan ilamsız takipte tahliye taahhütnamesinin altındaki imzaya itiraz etmesi durumudur. İcra hukuk mahkemesi bu durumda adi tahliye taahhütnamesi altındaki imzanın incelenmesi için bilirkişiden yardım almak zorunda olup bu süreç ise yargılamayı oldukça uzatmaktadır. Bu durumda kiracı yargılama süreci boyunca da kira bedeli ödemeden konutta ikamet etmekte ve kiraya vereni açıkça zarara uğratmaktadır. Kaldı ki tahliye aşamasından sonra da kira alacaklarının tahsil edilip edilemeyeceği muammadır. Bu durumu engellemek için tahliye taahhüdün noter huzurunda alınması getirilen çözüm önerilerden biridir.
Taahhüt edilen sürenden sonra da kira sözleşmesine devam etmesi durumda tahliye taahhüdünün geçerli olup olmayacağı da güncel olarak tartışılan konulardan biridir. Bu durumda genel kabul taahhüt edilen tarih geçtikten sonra kira ilişkisinin devam etmesi halinde tahliye taahhüdün geçersiz olacağı yönündedir. Gerçekten de tahliye taahhüdün düzenlenme amacı bakıldığında taahhüt edilen tarihten sonra kira ilişkisine devam edilmesi, kiraya verenin kiracının evi tahliye etmemesini kabulü anlamına gelmektedir.
Bu yazımızda son olarak tahliye kararı verilen taşınmazda borçlunun ve üçüncü kişinin bulunması durumu ele alınacaktır. Taşınmazda borçlu bulunması halinde icra dairesi taşınmazı tahliye etmek zorunda iken üçüncü kişinin bulunması halinde, taşınmazda bulunan üçüncü kişi işgalde haklı olduğunu resmi bir vesika ile ispatlamazsa taşınmaz derhal tahliye edilmesi gerekir. Resmi bir vesika sunulması halinde ise durumun icra hukuk mahkemesine bildirilmesi gerekir. İcra mahkemesi bu durumda tarafları dinleyerek birine dava açmak için yedi gün süre verir. Bu süreç İcra İflas Kanunu madde 276’da detaylı olarak düzenlenmiştir. Söz konusu yasal düzenleme rağmen taşınmazda üçüncü kişi bulunması halinde üçüncü kişinin resmi bir vesika sunamamasına rağmen icra memuru tarafından tahliye talepleri reddedilmektedir.
Görüldüğü üzere kiracı aleyhine olumsuz etkiler yaratan tahliye taahhütnamesinin uygulamasında da birçok sorun yer almaktadır. Bu sorunlar nedeni ile hem kiracı hem de kiraya veren zarara uğramaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi verilirken oldukça dikkat edilmelidir.
[1] https://www.corpus.com.tr/#!/Yargitay E.T.: 19/07/2022
